Queridinho dos financiamentos imobiliários nos últimos dois anos, o IPCA ultrapassa a marca de 10% e começa a ser desvantajoso nos contratos
O Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), que entre 2019 e janeiro de 2021 parecia muito atrativo no mercado imobiliário, tem se tornado uma preocupação para quem atrelou prestações da casa própria ao indicador.
Com a disparada da inflação, as taxas, que começaram em 0,25%, no acumulado de janeiro, chegaram a 10,25% até setembro e têm refletido diretamente nas prestações, que, muitas vezes, são fechadas contratualmente por até 30 anos.
Em janeiro deste ano, por exemplo, o senador Flávio Bolsonaro (Patriota-RJ) comprou um imóvel por R$ 5,97 milhões, no Setor de Mansões Dom Bosco, área nobre de Brasília. Do valor total da casa, R$ 3,1 milhões foram financiados pelo Banco de Brasília (BRB) justamente pelo IPCA.
O caso foi amplamente divulgado, e a transação chegou a ser questionada. Com a taxa do banco fixa de 3,4%, Flávio Bolsonaro conseguiu, à época, ter prestações mensais com juros de 3,71%, percentual muito menor do que a soma do índice fixo com a Taxa Referencial (TR), por exemplo.
Com a alta no IPCA, entretanto, o filho do presidente, assim como milhares de brasileiros, viram os juros mensais nas prestações chegarem a quase 14% no mês de setembro. Parcelas que antes eram aproximadamente de R$ 20 mil, hoje alcançam R$ 22,8 mil mensais.
Redução da atratividade
Com a inflação na casa dos dois dígitos, o casamento com os bancos na aquisição da casa própria começou a ser alvo de preocupação dos compradores e do mercado financeiro em si. O IPCA chegou a seu patamar mais alto desde 2016, e tem perdido a atratividade.
Se, em 2020, o mercado combatia o Índice Geral de Preços do Mercado (IGPM) nos contratos por causa da alta e via na migração para o IPCA um alívio, a bola da vez é a Taxa Referencial (TR). Embora a taxa bancária para o IPCA esteja em torno de 4%, e para a TR em 7%, a soma, no caso do IPCA, é bem mais alta, pois a TR está zerada. Hoje, um financiamento com taxa + IPCA chega a uma taxa de juros de 14%; com taxa + TR, fica em 7%.
Análise
Mas e aí? Ter atrelado as parcelas do financiamento imobiliário ao IPCA é motivo de preocupação? A resposta é sim. Desespero nunca é bom quando se trata de mercado financeiro, mas quem tem financiamento nessa modalidade deve ficar atento. Talvez seja a hora de fazer uma reavaliação.
De acordo com o economista Luiz Felipe Cervi, com o aumento do IPCA, o cliente vai acabar pagando mais caro do que o previsto nas simulações iniciais. "Eu não diria que é necessário desespero, mas há impacto na parcela, e o financiamento sairá mais caro. Num cenário de estabilidade econômica, seria o melhor dos mundos, mas não é o que vivemos no Brasil. Estamos em um panorama instável, e o IPCA pode subir ainda mais", alertou.
O especialista ressalta que, se o cliente for assalariado, o rendimento mensal não acompanhará esse índice de inflação. É necessário observar se o financiamento é de curto ou longo prazo. Isso também fará diferença.
O que fazer?
A migração de um contrato atrelado ao IPCA para um com outro índice pode ser também um problema. Embora os bancos tenham negociado mais abertamente com os clientes sobre essa possibilidade, a maior parte das instituições financeiras não aceita a troca.
Uma das maneiras de substituir a incidência do IPCA pela TR ou outra taxa seria mudar o financiamento de instituição financeira ou tentar a portabilidade dentro do banco em que a pessoa já está.
"A primeira indicação é que o cliente tente renegociar com o banco. Se não der certo, a possibilidade é a migração de instituição financeira para trocar o tipo de financiamento. A terceira e última é a via judicial. É comum ter processos na Justiça sobre o tema", afirma o advogado especialista na área de direito imobiliário Bruno Muzzi.
Caso a portabilidade não seja possível dentro do mesmo banco, a solução é tentar migrar o financiamento para outra instituição, com nova taxa. "Em última ocasião, o comprador pode acionar a Justiça. Existem inúmeros processos com jurisprudência acerca da mudança de taxa em financiamento. Quando digo em último caso, é porque processos judiciais envolvem gastos. É preciso colocar tudo na ponta do lápis", indica Muzzi.
Passo a passo
O Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), que entre 2019 e janeiro de 2021 parecia muito atrativo no mercado imobiliário, tem se tornado uma preocupação para quem atrelou prestações da casa própria ao indicador.
Com a disparada da inflação, as taxas, que começaram em 0,25%, no acumulado de janeiro, chegaram a 10,25% até setembro e têm refletido diretamente nas prestações, que, muitas vezes, são fechadas contratualmente por até 30 anos.
Em janeiro deste ano, por exemplo, o senador Flávio Bolsonaro (Patriota-RJ) comprou um imóvel por R$ 5,97 milhões, no Setor de Mansões Dom Bosco, área nobre de Brasília. Do valor total da casa, R$ 3,1 milhões foram financiados pelo Banco de Brasília (BRB) justamente pelo IPCA.
O caso foi amplamente divulgado, e a transação chegou a ser questionada. Com a taxa do banco fixa de 3,4%, Flávio Bolsonaro conseguiu, à época, ter prestações mensais com juros de 3,71%, percentual muito menor do que a soma do índice fixo com a Taxa Referencial (TR), por exemplo.
Com a alta no IPCA, entretanto, o filho do presidente, assim como milhares de brasileiros, viram os juros mensais nas prestações chegarem a quase 14% no mês de setembro. Parcelas que antes eram aproximadamente de R$ 20 mil, hoje alcançam R$ 22,8 mil mensais.
Redução da atratividade
Com a inflação na casa dos dois dígitos, o casamento com os bancos na aquisição da casa própria começou a ser alvo de preocupação dos compradores e do mercado financeiro em si. O IPCA chegou a seu patamar mais alto desde 2016, e tem perdido a atratividade.
Se, em 2020, o mercado combatia o Índice Geral de Preços do Mercado (IGPM) nos contratos por causa da alta e via na migração para o IPCA um alívio, a bola da vez é a Taxa Referencial (TR). Embora a taxa bancária para o IPCA esteja em torno de 4%, e para a TR em 7%, a soma, no caso do IPCA, é bem mais alta, pois a TR está zerada. Hoje, um financiamento com taxa + IPCA chega a uma taxa de juros de 14%; com taxa + TR, fica em 7%.
Análise
Mas e aí? Ter atrelado as parcelas do financiamento imobiliário ao IPCA é motivo de preocupação? A resposta é sim. Desespero nunca é bom quando se trata de mercado financeiro, mas quem tem financiamento nessa modalidade deve ficar atento. Talvez seja a hora de fazer uma reavaliação.
De acordo com o economista Luiz Felipe Cervi, com o aumento do IPCA, o cliente vai acabar pagando mais caro do que o previsto nas simulações iniciais. "Eu não diria que é necessário desespero, mas há impacto na parcela, e o financiamento sairá mais caro. Num cenário de estabilidade econômica, seria o melhor dos mundos, mas não é o que vivemos no Brasil. Estamos em um panorama instável, e o IPCA pode subir ainda mais", alertou.
O especialista ressalta que, se o cliente for assalariado, o rendimento mensal não acompanhará esse índice de inflação. É necessário observar se o financiamento é de curto ou longo prazo. Isso também fará diferença.
O que fazer?
A migração de um contrato atrelado ao IPCA para um com outro índice pode ser também um problema. Embora os bancos tenham negociado mais abertamente com os clientes sobre essa possibilidade, a maior parte das instituições financeiras não aceita a troca.
Uma das maneiras de substituir a incidência do IPCA pela TR ou outra taxa seria mudar o financiamento de instituição financeira ou tentar a portabilidade dentro do banco em que a pessoa já está.
"A primeira indicação é que o cliente tente renegociar com o banco. Se não der certo, a possibilidade é a migração de instituição financeira para trocar o tipo de financiamento. A terceira e última é a via judicial. É comum ter processos na Justiça sobre o tema", afirma o advogado especialista na área de direito imobiliário Bruno Muzzi.
Caso a portabilidade não seja possível dentro do mesmo banco, a solução é tentar migrar o financiamento para outra instituição, com nova taxa. "Em última ocasião, o comprador pode acionar a Justiça. Existem inúmeros processos com jurisprudência acerca da mudança de taxa em financiamento. Quando digo em último caso, é porque processos judiciais envolvem gastos. É preciso colocar tudo na ponta do lápis", indica Muzzi.
Passo a passo
- Tente negociar com o banco um panorama que se adeque à nova realidade da inflação;
- Analise o prazo do financiamento para saber o que será mais vantajoso. Como não é possível prever o comportamento da inflação, o IPCA é um negócio de risco em um cenário instável;
- Se não conseguir a mudança que deseja na instituição em que está, tente mudar de banco. Geralmente, existem vantagens na migração, que abre a possibilidade de mudar a taxa que incide no contrato;
- Em último caso, busque a Justiça. Há jurisprudências sobre troca de taxa de juros em financiamento imobiliário.
Fonte: Metrópoles.
